高雄廠房買賣：各區實價登錄行情與產業聚落 2026

高雄廠房的成交價，常被三個數字攪混：屋主的開價、同業口中的「行情」、以及把土地、持分、農地、工業地全混在一起算出來的平均數。這篇用實價登錄原始檔重算一次，只有一個原則：結構相同的交易才放在同一張表上比。

怎麼算：三種結構、一個算法

資料來自內政部實價登錄高雄市不動產買賣原始檔（主檔＋土地子檔＋建物子檔），取交易日 113 年 10 月 29 日至目前已揭露的 115 年 8 月，共 22 個月。每一筆交易先用土地子檔拆開「主地號全筆移轉」與「共用通路持分」，單價一律用總價 ÷ 主地號全筆地坪；廠辦單位沒有獨立土地，改用總價 ÷ 建坪。然後依產權結構分成三類：

• 工業區獨棟廠房：房地交易、建物主要用途為工業用（含住工用、工商用）、土地為全筆移轉。這是製造業最常買的那種「有使照、能廠登」的廠房。
• 農地廠房：純土地交易，使用分區為農業區或編定為農牧用地，備註載明「未登記建物」或廠房。價格低但用途受限，與工業區廠房不是同一個市場。
• 工業土地：純土地交易，分區為工業區或編定為丁種建築用地，面積 100 坪以上（排除畸零地與道路）。政府標售、讓售的園區用地另外計數、不納入價格帶。

備註出現親友或特殊關係、債權抵償、法拍、繼承贈與的交易一律剔除；同一標的因共有人分件登記重複出現的只算一次。每一類樣本少於 3 筆的區不報價格帶，3～5 筆的標示「樣本少」，看的時候請當區間、不要當定價。

七區總表（土地每坪・萬元）

工業區獨棟廠房

農業區／農牧用地含未登記建物（農地廠房）

工業土地（工業區／丁種建築用地，100 坪以上）

資料：內政部不動產交易實價查詢服務網原始檔，高雄市 113S4～115S3；統計：7+1 工商不動產，2026-10-28。單價四捨五入到小數一位；Q1／Q3 為第一、第三四分位數。

仁武：合法工業區廠房單價最高的一帶

仁武是七區裡工業區獨棟廠房單價最高的地方。近兩年 12 筆成交落在每坪 29.0～42.0 萬（中位 31.3 萬），中位地坪約 297 坪、中位總價 9,838 萬，成交集中在鳳仁路 295～372 號一帶、工業二路 17 巷與水管路，都是甲種工業區或丁種建築用地，建物多為透天式老廠房，買方買的是土地與廠登資格。鳳仁路上樓地板面積大於地坪的多層廠房，成交多在 42 萬以上，拉高了 Q3。

農地廠房是另一個市場：15 筆成交每坪 10.6～21.2 萬（中位 12.5 萬），觀音湖段、仁營段、暘善段、灣勢段都有；靠近保五總隊與澄觀路的仁營段近一年成交站上 20 萬，離市區遠的仁龍段、仁心路一帶仍在 7～12 萬。工業土地的市場交易只有 5 筆，中位每坪 28.8 萬，另有 16 筆是仁武產業園區的政府讓售地，不列入行情。

產業聚落：仁武產業園區（金屬加工、精密機械、航太協力）、鳳仁路與八卦寮工業帶（傳產製造）、國道 10 號仁武交流道周邊的倉儲物流。台積電楠梓廠與橋頭科學園區的供應鏈外溢，近兩年明顯推升園區周邊的全新廠房與廠辦需求。

延伸：仁武在售廠房・仁武廠房出租專區

大社：工業區與農地廠房價差最明顯

大社工業區周邊的獨棟廠房近兩年 12 筆成交，每坪 21.3～37.5 萬、中位 33.6 萬，中位地坪 142 坪、中位總價 4,329 萬；Q1 到 Q3 的差距比仁武大，因為大社同時有工業區內的合法廠房與旗楠路、中山路巷弄裡的乙工老廠，條件差很多。

農地廠房 24 筆是七區裡筆數第二多的，每坪 8.4～17.4 萬、中位 13.2 萬，中位地坪 134 坪，多在 75～280 坪的小廠規模，是北高雄預算 1,500～2,500 萬買家最常落腳的選擇。工業土地 5 筆成交非常集中，中位每坪 24.3 萬，中位地坪約 393 坪。

產業聚落：大社工業區（石化中下游、化工原料、鋼鐵加工），旗楠路沿線的天車廠房與機械加工，以及往仁武銜接的國道 10 號廊帶。大社工業區的轉型議題持續，買工業區內廠房要特別留意環保與使用許可的交接。

延伸：大社在售廠房・大社廠房出租專區

大寮：全高雄流通量最大的廠房市場

大寮是量的市場。工業區獨棟廠房 24 筆成交，每坪 24.6～30.1 萬、中位 27.8 萬，但中位地坪只有 77 坪、中位總價 2,325 萬，因為大發工業區與光明路三段一帶的連棟式廠房一戶多在 55～100 坪，總價兩三千萬就能買到有使照的廠房，是七區裡入門門檻最低的合法廠房。

農業區含未登記建物的土地交易高達 183 筆，每坪 10.0～13.5 萬、中位 12.0 萬，中位地坪 80 坪、中位總價 935 萬，Q1 到 Q3 只差 3 萬多，是全高雄行情最透明、最好比價的農地廠房市場；但其中也混有農舍與鐵皮棚，看物件時要分清楚建物能不能用、能不能申請特定工廠登記。

產業聚落：大發工業區（金屬表面處理、螺絲螺帽、機械零件）、和發產業園區（新一代製造與企業總部型廠房）、鳳林路與光明路工業帶；台 88 快速道路把大寮與小港、屏東串起來，物流與加工業的需求都在這裡。

延伸：大寮在售廠房・大寮廠房出租專區

岡山：百坪級獨棟廠房成交最穩定

岡山近兩年獨棟廠房 21 筆成交，每坪 27.8～32.9 萬、中位 30.8 萬，Q1 與 Q3 只差 5 萬，是七區裡價格分布最集中的一區；中位地坪 96 坪、中位總價 3,072 萬，典型就是本洲產業園區與岡山北路、嘉興路一帶 75～170 坪的獨棟廠房。

工業土地的市場交易 12 筆，中位每坪 14.8 萬，另有 7 筆是本洲產業園區等政府標售、讓售的土地，不列入；農地廠房 8 筆成交每坪 3.4～8.6 萬，面積動輒三四百坪，單價明顯低於大寮、大社，反映岡山外圍的農地多在非都市土地。

產業聚落：本洲產業園區與岡山螺絲聚落（全球扣件重鎮）、岡山北路與嘉興路工業帶、橋頭科學園區北側的擴散帶。螺絲與金屬加工業的廠房需求穩定，是岡山獨棟廠房價格集中的原因。

延伸：岡山在售廠房・岡山廠房出租專區

鳳山：市區型小廠，樣本少但單價高

鳳山近兩年符合「工業區獨棟廠房」結構的成交只有 3 筆，每坪 36.9～37.5 萬、中位 37.0 萬，樣本少，只能當區間參考；但單價高於仁武以外的所有區，原因是鳳山的廠房多在鳳仁路乙種工業區與市區邊緣，地坪小、位置近市區，買方除了廠房用途也看店面與住宅轉用的可能。

鳳山的農地廠房與工業土地成交都不足 3 筆，沒有價格帶可報。要在鳳山買廠房，實務上是跟鳥松、大寮北側一起看：鳥松的小坪數獨棟廠房近兩年中位每坪 42.9 萬，鳥松農地廠房中位 15.0 萬，可以當鳳山的對照組。

產業聚落：鳳仁路乙工帶（小型金屬加工、汽機車零件）、五甲與中崙的輕加工與倉儲、過埤與牛潮埔靠台 88 的物流小廠。鳳山是市區型小廠房的大本營，流通快、總價低、合法性要逐案查。

延伸：鳳山在售廠房・鳳山廠房出租專區

路竹：南科高雄園區帶動，獨棟廠房價格集中

路竹獨棟廠房近兩年 22 筆成交，每坪 25.0～29.1 萬、中位 28.1 萬，中位地坪 89 坪、中位總價 2,470 萬，Q1 到 Q3 只差 4 萬，和岡山一樣是價格很集中的區。成交多在環球路、大社路與路竹科技工業區周邊的獨棟與連棟廠房。

要特別提醒的是路竹的農牧用地含未登記建物 15 筆成交，中位每坪只有 3.3 萬、中位地坪 721 坪，這些大多是非都市土地上的大面積農地附農舍或棚架，不是可以直接進駐的廠房，拿它跟大寮、大社的農地廠房比是結構錯誤。工業土地市場交易 3 筆，中位每坪 21.8 萬，面積都在千坪級。

產業聚落：南部科學園區高雄園區（光電、半導體設備）、路竹科技工業區、環球路與台 1 線工業帶；近年科技業買現成廠房擴產的案例集中在路竹，是北高雄最受法人買方關注的一區。

延伸：路竹在售廠房・路竹廠房出租專區

湖內：七區裡總價最低的合法廠房

湖內近兩年獨棟廠房 6 筆成交，每坪 19.5～23.9 萬、中位 21.8 萬，中位地坪 59 坪、中位總價只有 1,365 萬，是七區裡合法廠房總價最低的一區；建物多為小型透天式廠房，適合預算 1,500 萬上下、需要廠登的小型加工業。

工業土地市場交易 3 筆、中位每坪 19.8 萬，面積都在 900 坪上下，買方多是整合建廠的法人；農地廠房成交不足 3 筆，沒有價格帶。

產業聚落：台 1 線湖內工業帶（紡織、金屬加工、食品）、與台南仁德、歸仁相鄰的跨縣市供應鏈；中山高路竹交流道與台 86 線讓湖內同時承接台南與北高雄的廠房需求。

延伸：湖內在售廠房・湖內出租物件列表

怎麼用這份行情

買方：先確認目標物件是哪一種結構，再拿對應那一列的 Q1～Q3 當出價區間。開價落在 Q3 以上的，不是地段特別好就是屋主試水溫；落在 Q1 以下的，通常有產權或建物合法性的原因，要先查再出手。獨棟廠房的建坪每坪只是輔助，因為工業區廠房的價值主要在土地。

賣方：同一區同結構的中位數是「賣得掉」的價格，Q3 是「地段與建物條件都好」才站得上去的價格。農地廠房千萬別拿工業區獨棟廠房的數字來期待，那是兩個市場；反過來，合法工業區廠房也不該被同業用農地廠房的行情壓價。

在售開價的即時分布請看高雄廠房出售總覽，兩張表並排看，就知道現在的開價有沒有脫離成交。出租行情在高雄廠房出租與各區專頁。