仁武產業園區廠房出租出售｜仁武產業園區廠房行情、分區與在架物件

園區位置與範圍

園區在國道 10 號仁武交流道旁，東北側緊鄰觀音湖與仁武變電所，土地屬澄清湖特定區計畫，原本以農業區為主，報編範圍約 74 公頃。我們逐筆比對地籍，園區本體是仁新段約 300 筆宗地，劃為產業專用區（產1）的產業用地有 118 筆；區內道路包括仁林路、新庄路與仁發一、二、三、五、六路。仁林路一路延伸到園區東界外，門牌在仁林路並不代表就在園區內。

為什麼「不能隨便買」

市府出售給廠商的產業用地，土地登記上有市府的預告登記：買方要依約完成使用，也就是取得工廠登記並經經發局函文認定，完成使用滿 5 年後才可轉讓，違約時市府得依約買回；出售或出租給第三人，也要先取得經發局的書面同意。所以網路上「仁武產業園區土地出售」的訊息，多數不是還在限制期內，就是得先過經發局這一關。承租相對可行，但承租人原則上要是法人、行業要符合園區核准的產業類別，並先向市府申請進駐。

建築條件與產業定位

市府公開的申請文件以建蔽率 60%、容積率 210% 估算可建量體，申請用地要填寫行業標準分類，代表園區是用產業別篩選進駐者，而不是出價高就拿得到。市府對這個園區的定位是兼顧生產、生活與生態的複合型園區，不同於傳統單一製造的工業區，污染性高的製程進駐難度相對高。

電力與公共設施

園區緊鄰仁武變電所，高壓供電的距離有先天優勢；一期約 51 公頃以統包工程施作，道路與公共設施都是新建。實際契約容量與接電時程仍以台電審核為準，建廠排程要把申請時間預留進去。

國道 10 號與地面道路

出園區上國道 10 號，往西接國道 1 號通往楠梓、左營，往東可在燕巢一帶接國道 3 號；鳳仁路、水管路則是往鳳山、鳥松的地面道路。大車以仁武交流道進出為主，上下班尖峰交流道周邊車流集中，排貨時段可以避開。

價格要分兩層看

園區內產業用地近兩年的實登 15 筆全是市府標讓售，每坪約 11.2 萬到 14.2 萬，這是政策讓售價，不是市場行情，也不能拿來推估轉手價。真正的市場參考是園區外的仁武工業區：同期獨棟廠房 12 筆，土地每坪中位 31.3 萬（Q1 29.0、Q3 42.0）；丁種建築用地與工業土地 5 筆，中位 28.8 萬。下表另列園區內與周邊在架出租物件的每坪月租。

園區外的替代選擇

如果時程等不了園區的進駐審查，園區外的仁武工業區是最直接的替代：近兩年 12 筆獨棟廠房成交，面積從 65 坪到 836 坪，總價從 3,200 萬到 2.45 億，集中在鳳仁路、工業二路與水管路一帶的竹園段、竹後段甲種工業區，以及仁龍段的丁種建築用地。這些物件沒有園區的轉讓限制，但新舊落差大，屋齡、增建與消防條件要逐案看。